賃貸経営 Q&A

不動産投資マスターズでは投資、法律、税金などの質問を受け付けています。

  • 自宅の住宅ローンがあるのですが、投資ローンは組めますか?

    40代 会社員 男性

    回答者 午堂 登紀雄
    午堂登紀雄 収益物件のご相談

    年数によっては投資ローンを組むことは可能です。

    問題ありません。直近で住宅ローンを借りている場合は難しいかもしれませんが、借りてから既に数年経過していれば、投資ローンを組むことは可能です。投資ローンというのは、賃貸経営という純然たる「事業」に対しての融資ですから、自分が住むために借りる住宅ローンとはそもそも性格が異なるものです。
    もちろん金融機関によっても考え方が異なり、住宅ローンもローンであることに変わりはないので、借り入れ金額全体に対する返済比率で考慮する金融機関もあります。その場合でも、住宅ローンの返済が始まって数年経過していれば、「いつもきちんと返済している」という信用力が高まりますので、あまり心配はいらないでしょう。それに、「投資物件を買うのはまず自宅を持ってから」という考えの金融機関もありますので、むしろ有利に働く場合もあります。

    回答日時 2007/02/28

  • 自己資金ゼロでも不動産投資は可能ですか?

    30代 自営業 男性

    回答者 午堂 登紀雄
    午堂登紀雄 収益物件のご相談

    原則は不可能と考ええた方が良いでしょう。

    可能な場合と不可能な場合がありますが、原則は不可能と考ええた方が良いでしょう。仮にフルローンが出たとしても、通常は契約時に手付金を支払いますから、ここで自己資金が必要になります。また、購入時の諸経費(登記費用や火災保険料など)は現金で払わなければなりませんので、ここでも自己資金が必要です。諸経費分もローンを組めないか、というご質問もよくいただきますが、そもそも諸経費には担保力がありませんので、ローンの対象にはなりません。
    可能な場合があるとすれば、担保物件の評価が格段に高いか、借りる本人の属性が非常に高い場合です。物件の価格よりも金融機関の評価額の方が高い場合、いわゆるオーバーローンの可能性が出てきますが、最近ではそういう物件を見つけるのはかなり難しくなっています。次に、本人の属性が高い場合です。つまり、年収が高い(世帯年収含む)とか、資産背景が潤沢などのように、もし物件に何か不測の事態が発生しても、補うことができる余力を十分持っている人であれば、金融機関も安心して貸し出すことができる、というわけです。

    回答日時 2007/02/26

  • 不動産投資は利回りが全てでは?

    30代 自営業 男性

    回答者 麦嶋 俊也
    麦嶋俊也 ファイナンシャルプランナー詳細

    安いものには安いなりの理由が必ずあります。

    もちろん利回りが高いことにこしたことはありません。しかし、入居者がいてこそ実現する利回りですから、中長期で本当に入居者がつくのか?という視点での検討が最も重要です。意味もなく値段の安い物件はなく、安いものには安いなりの理由が必ずあります。ですから、値段が安い(=利回りが高い)物件は、築年が古く修繕コストが発生しやすいとか、駅から離れていて入居者が入れ替わりやすいとか、相応のリスクがあることを受け入れる必要があります。
    資金余力があり、賃貸経営に時間を割くことができる人であれば、リスクをとれますから利回り追求でも良いでしょう。本業が忙しく資金余力も少ない人であれば、利回りよりも賃貸の堅実性を追求する方が良いかもしれません。いずれにしても、ここは自分の価値観や投資スタイル、リスク許容度によって異なるでしょう。

    回答日時 2007/02/26

投資、法律、税金などの質問

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